Nell’ambito di un mercato immobiliare di difficile interpretazione il segmento che non conosce crisi ed anzi presenta prezzi in salita, è quello delle case di lusso. A Portofino il costo al metro quadro è di  19mila euro; a Milano, quartiere Moscova, 21mila euro; 20mila per il centro storico di Firenze in linea con gli attici di Roma.

Complessivamente lo stock immobiliare di lusso ha raggiunto un valore complessivo di 53 miliardi di euro rispetto ai 48 del 2022. A favorire il mercato italiano sono anche i prezzi più bassi rispetto ad altre realtà europee, ma secondo l’analisi di Lionard Luxory Real Estate non sarà così ancora a lungo.

Ci si avvicina ad una domanda sempre più globale, sempre più sbilanciata sulle trattative online con gli operatori del settore che dovranno essere preparati più tecnicamente che culturalmente. La domanda di immobili in Italia è per il 60% estera stimolati dal fatto che il nostro Paese è considerato uno dei luoghi più belli in assoluto.

Ma poi gli stranieri sono anche gli unici ad avere la forza economica per acquistare un’abbazia, un castello o un palazzo d’epoca e di sostenere i costi della manutenzione necessaria. Nella classifica degli acquirenti al primo posto troviamo gli americani col 18% seguiti da inglesi e tedeschi.

Tra le regioni d’Italia la più richiesta è la Toscana col 37,3% , seguita dalla Lombardia col 17,5%, Lazio 7,5%, poi Veneto 5,9%, Piemonte 5,3 e Campania 5,2. Distaccate le isole con la Sardegna meglio della Sicilia: 3,5 contro 3,2%. Per  Lionard Luxory Real Estate ovunque ci sono gioielli disponibili dalle Alpi alle pendici dello Stromboli.

Tra la tipologia degli immobili la villa va per la maggiore col 58% delle richieste di cui 14% per le dimore storiche. 12% gli appartamenti e 17,5% la richiesta delle tenute di campagna. Infine i castelli che si giocano il 3% del mercato. 

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Si chiama “Salva casa” e vorrebbe dare un contributo alla carenza di offerta di appartamenti.

Il pacchetto proposto dal governo non è cosa da poco. Dà infatti il via libera ai micro appartamenti con la superficie minima che passa dagli attuali 28 a 20 metri quadrati; abbassati anche i soffitti oggi a 2,40 metri il che permette l’utilizzo ad uso abitativo di porticati e sottotetti; maggiori possibilità per pergole e vetrate panoramiche; facilitate le procedure dei cambi di destinazione d’uso col superamento della doppia conformità e sanatoria per gli immobili soggetti a vincoli prima del 2006.

Praticamente si da il via ad un futuro abitativo in stile camera d’albergo: la superficie minima per una persona è stata portata da 28 a 20 e per due persone da 38 a 28 metri quadrati.

Se il provvedimento sarà una risposta valida alla crisi dell’offerta, lo dirà il tempo. Di certo si prospettano abitazioni dormitorio, perché vivere la propria casa in 20 metri quadrati non è cosa facile.

Non solo, ma un secondo limite è che queste abitazioni del futuro non saranno sul mercato ne con un affitto controllato, ne con un limite per così dire politico dei costi di locazione. Succederà che i proprietari troveranno la giustificazione dei costi dell’arredamento su misura e della spesa per una dotazione tecnologica che non può mancare per ottimizzare gli spazi e senza limiti, sarà ancora caro affitti.

Seppur con un regolamento regionale anche i sottotetti potranno diventare mini appartamenti. Gli spazi esterni potranno essere gestiti più liberamente con vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti in tutti i porticati rientranti o meno all’interno degli edifici.

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Da una parte il potere d’acquisto in calo progressivo, dall’altra le politiche europee sempre più severe nell’erogazione dei mutui e così molte famiglie – la stima parla di 300mila – rinunciano a comprare casa.

Una decisione che innesca una reazione a catena: aumentano i prezzi delle abitazioni in buono stato con una percentuale media del 1,5% con la punta di Milano al 2% e le compravendite diminuiscono del 10%.

I dati forniti dall’Agenzia delle Entrate raccontano di rinunce all’acquisto per tassi degli interessi troppo alti con le banche sempre più restie a concedere fidi.

Un mix creato dalla Bce che in poco più di anno ha aumentato i tassi fino al 4,5% per poi calarli di un quarto di punto, ma senza nessuna rassicurazione sul futuro.

Se il 2023 si è chiuso con un calo del 10%, nel primo trimestre di quest’anno siamo già arrivati al 7% e quindi le prospettive rischiano di essere ben peggiori rispetto alla percentuale negativa di fine 2023.

Però non bisogna riflettere unicamente su questi valori, ma prestare attenzione anche a quelli presentati da Nomisma che rimarcano le differenze tra chi è in grado di pagare un appartamento in contanti, rispetto a chi deve ricorrere ad un mutuo.

Nel primo caso le vendite sono aumentate del 4,8% con una contrazione nel primo trimestre di quest’anno. Nel secondo caso invece abbiamo una caduta media del 26%. In sintesi non manca l’interesse per l’acquisto, ma la barriera spesso insuperabile è quella dell’accesso al credito.

Le banche hanno diminuito le esposizioni, ma la spinta negativa è arrivata dalla Bce che ora è la sola a poterla interrompere. L’alto costo del denaro ha inciso sulla copertura finanziaria delle compravendite con mutuo: si è passati dal 51,9 % del primo trimestre 2022 al 38,6 dello stesso periodo del 2024.

Mercato immobiliare in crisi? Non per le società che lo hanno analizzato, ma solo grazie all’apporto di altre motivazioni d’acquisto – investimento o casa vacanza- e del contributo di chi una casa può permettersi di comprarla in contanti.

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Sulla capacità di spesa per l’acquisto di una casa influisce molto la disponibilità di immobili per segmento di costo. Nella fascia fino a 119 mila euro sono solo il 6,1% le richieste immobiliari dei trentini, quindi largamente al di sotto della media nazionale che arriva fino alla punta massima media del 46,1%  nei capoluoghi di Provincia.

Stesso trend, ma con una differenza più contenuta per la fascia compresa tra i 120 ed 169 mila euro con Trento al 18,5% rispetto ad una media nazionale del 29,2%.

Avvicinandosi alla fascia di valore che rispecchia di più la realtà del mercato immobiliare, cambiano anche le percentuali con Trento ben oltre le medie nazionali: dai 169 ai 249 mila euro 29,4% contro il 16,4 % nazionale; dai 250 ai 349 mila euro 31,6% contro la media nazionale del il 6,3 %.

L’indagine è stata condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa sulla disponibilità di spesa da parte di chi vuole acquistare casa con un risultato che non si discosta di molto rispetto a quello registrato a luglio dello scorso anno.

Nei capoluoghi di regione che non sono le grandi città, il 45,6% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa inferiore 119 mila euro e questa invece è una percentuale in aumento rispetto a quella del luglio 2023 che era del 44,3%.

La percentuale più alta di richieste  nella fascia di spesa più bassa ( fino a 119 mila euro) viene registrata a Campobasso  col 79,7% seguito da Perugia col 74,7%.   

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A Trento sono necessari 126 giorni per concludere una transazione immobiliare, mentre a livello nazionale Bologna è la città dalla trattiva più veloce: 68 giorni.

La stima sulla base dei dati di gennaio 2024 è stata fatta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa che imputa l’allungamento medio dei tempi di trattativa ad una maggiore prudenza da parte degli acquirenti nell’ambito di un mercato in flessione per quanto riguarda gli scambi.

Nei capoluoghi di provincia chi decide di vendere casa deve mettere in preventivo una media di 131 giorni di trattativa, dato sostanzialmente in linea con la media registrata l’anno scorso che era di 130 giorni.

I tempi di trattiva si abbassano nel caso delle case vacanza anche perché chi le acquista ha una diversa disponibilità economica rispetto a chi tratta la prima casa.

Un altro aspetto che influisce sui tempi di trattativa è conseguenza di un aspetto sempre più frequente nel mercato immobiliare che è quello dello scambio.

Si mette in vendita la casa di abitazione per acquistarne una più grande, un acquisizione conseguenza della vendita che non sempre si conclude nel breve periodo.

A livello nazionale dopo Bologna, troviamo Milano con 72 giorni, quando lo scorso il tempo medio era rispettivamente di 50 e 55 giorni.

Tra le città con tempi di vendita più lunghi sono Palermo con 132 giorni e Bari con 126.

Per quanto riguarda l’hinterland i tempi più brevi sono a Napoli con 115 giorni contro i 137 delle altre grandi città.

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Sulle scelte delle tipologie immobiliari da acquistare si è spento l’effetto pandemia: da tre trimestri consecutivi sono in netta diminuzione sia le domande di immobili indipendenti che semi indipendenti e appartamenti di grandi metrature con terrazzi.

Secondo l’elaborato dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il Trentino va in controtendenza rispetto al dato nazionale.

Se nelle grandi città il monolocale è richiesto dal 4,2% e nei capoluoghi di regione dal 1,7%, in Trentino la percentuale scende al 1,4.

Per il bilocale la differenza è ancora più netta. Da noi lo cerca il 19,7%, mentre nei capoluoghi di regione il 21,6 e nelle grandi città il 25,3%.

La domanda che va per la maggiore è quella per i trilocali: la quota di mercato è pari al 44,3%, quella dei capoluoghi di regione è del 51,6% e nelle grandi città il 40%.

I quattro locali sono richiesti nei capoluoghi di regione dal 22,7%, nelle grandi città dal 22,4%, mentre in Trentino lo cerca il 27,7%. Infine i cinque locali desiderati dai trentini per il 6,9% delle domande; nelle grandi città dall’8,1% e nei capoluoghi di regione dal 2,4%.

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Lo si potrebbe definire il crollo dei mutui immobiliari in considerazione del fatto che il bilancio 2023 indica un saldo negativo regionale del -29,9% per un controvalore di -348 milioni di euro.

Nel dettaglio in Alto Adige è stato registrato un -28,6% ed il Trentino si è perso il 21,6%.

I dati emergono dallo studio promosso da Kìron Partner che fa capo al Gruppo Tecnocasa, facendo riferimento al report Banche e istituzioni finanziarie pubblicato dalla Banca d’Italia a marzo 2024.

Sul dato del Trentino c’è decisamente da riflettere se consideriamo che il saldo negativo a livello nazionale è “solo” del 15,8%.

La contrazione è indice di una minor tendenza ad indebitarsi per l’acquisto della casa; infatti sono in aumento sia le vendite per creare liquidità che quelle per alzare il livello della propria abitazione.

Si registra quindi una diminuzione netta dell’erogazione del credito alle famiglie a conferma di una tendenza di consolidamento del fenomeno.

A Trento sono stati erogati volumi per 99,5 milioni di euro, pari ad una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente del -21,6%.

Nei precedenti dodici mesi erano stati erogati 368,1 milioni di euro per un saldo negativo del -29,8%.

Dallo studio emerge anche come siano in aumento le famiglie a basso reddito e di conseguenza in difficoltà a pagare un mutuo, le cui rate sono aumentate in conseguenza dell’aumento dei tassi di interesse.

I tassi sui nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni registrano una modesta riduzione passando dal 4,38% al 4,31%.

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A Trento il motivo principale della compravendita immobiliare è l’acquisto dell’abitazione principale (69,2%); in calo l’acquisizione per investimento rispetto al 2022 che si assesta sul 30,8%.

Figlia della crisi che stiamo vivendo la principale motivazione della vendita è: per il 59,3% lo fa per reperire liquidità; il 33,3% per migliorare la propria qualità abitativa.

Tra gli acquirenti in crescita i single per una quota di mercato pari al 42,3%, stabili invece i nuclei famigliari – 57,7% – quasi sempre alla ricerca di maggiori superfici rispetto a quelle abitate.

L’età media degli acquirenti è per il 39,6% inferiore ai 34 anni. Infine la tipologia. La richiesta maggiore è per i bilocali col 25% delle richieste, bene anche i quattro e cinque locali per una quota di mercato pari al 18%.

In calo i fabbricati indipendenti o semi indipendenti, ma in questo caso ad incidere sulla richiesta soni i costi d’acquisizione decisamente più alti rispetto alle altre richieste.

I dati sono forniti dall’Ufficio Studi di Tecnocasa che ha analizzato il mercato immobiliare in Trentino Alto Adige.

A livello regionale le percentuali si discostano di poco. Il 61,4% ha acquistato l’abitazione principale; il 21,6% la casa vacanza ed il 17% a scopo di investimento.

Il 46,6% ha venduto per migliorare la propria qualità abitativa, percentuale pari a chi lo ha fatto per reperire liquidità; mentre il 6,8% ha venduto per cambiare quartiere.

A livello anagrafico gli acquirenti hanno un’età compresa tra i 45 ed i 54 anni per un 24,6% delle compravendite; la fascia d’età 35 – 44 anni rappresenta il 22,8%, gli under 34 il 21,1%

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L’aumento del costo della vita, specialmente in relazione al caro-affitti, ha un impatto significativo sulle modalità di spesa e risparmio dei cittadini europei, oltre a influenzare la valutazione dell’attrattività di un paese.

L’Indice di Vivibilità della banca online N26 identifica i paesi europei che offrono una migliore qualità della vita, considerando diversi fattori quali le spese relative all’affitto, all’energia elettrica, la densità di popolazione e il livello generale di felicità dei residenti.

Tra tutti i costi considerati per stilare questa classifica, quelli legati all’affitto giocano un ruolo fondamentale, soprattutto se messi in relazione con i salari medi.

Secondo i dati N26, l’Italia occupa l’ultimo posto della classifica con un focus sugli affitti: la situazione del caro-affitti nel paese incide pesantemente sui salari mensili degli italiani, che sono tra i più bassi in Europa.

Più del 52% del salario medio è infatti destinato all’affitto, percentuale più alta rispetto agli altri paesi europei considerati, considerando una media nazionale di affitto per un bilocale di circa 1.400 euro.

Un’analisi più dettagliata delle città italiane rivela che Firenze è la più costosa, con una media mensile di affitto di 1.806 euro e picchi di 2.200 euro nel centro storico.

Milano segue con una media di 1.674 euro al mese, ma registra il picco più alto di costi nel centro storico, con circa 2.838 euro mensili. A Roma, invece, terza in classifica, il costo medio degli affitti per un bilocale è inferiore alla media, attestandosi intorno ai 1.200 euro.

Tra i paesi europei, la Spagna precede l’Italia con un prezzo medio di affitto mensile di circa 1.377 euro, seguita dai Paesi Bassi con circa 1.620 euro e dal Regno Unito con 1.460 euro al mese. In questi paesi, la percentuale di stipendio destinata all’affitto è inferiore, rispettivamente del 45% per la Spagna e del 37% per i Paesi Bassi e il Regno Unito.

Al primo posto della classifica si trova il Belgio, dove l’affitto di un bilocale costa circa 800 euro al mese e gli abitanti destinano solo il 18% del proprio stipendio a questa spesa. Al secondo e terzo posto ci sono la Svizzera e la Danimarca, dove per un bilocale che costa rispettivamente 1.733 euro e 1.159 euro si destina in media solo il 21% del proprio stipendio mensile.

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Il mercato immobiliare trentino si conferma in salute anche nel secondo trimestre del 2022: rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente le compravendite immobiliari residenziali sono cresciute del 3% secondo il Collegio notarile provinciale e del 3,24% secondo l’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate.

Un dato che gli agenti immobiliari confermano, seppur all’orizzonte comincino a profilarsi alcune nuvole poco rassicuranti: dai rincari di materie prime ed energia all’aumento dei tassi di interesse.

«Presentiamo un report positivo – spiega il presidente di FIMAA Trentino, la federazione degli agenti immobiliari Severino Rigotti – per questo secondo trimestre aprile-giugno 2022. Un dato di crescita che conferma il trend di inizio anno anche se con un lieve rallentamento.

Oltre alla crescita in sé del numero delle compravendite ci sono anche altri segnali che reputiamo positivi: il mercato del nuovo, ad esempio, sta vivendo un periodo di rinnovata vitalità, a differenza degli anni scorsi ed anche sui valori delle compravendite registriamo una crescita che dà fiducia.

Rispetto al biennio orribile 2007/2008, per uscire dal quale abbiamo impiegato dieci anni, la differenza è che oggi i soldi ci sono e le banche sono propense a concedere denaro per l’acquisto degli immobili. All’orizzonte però guardiamo con una certa apprensione sia all’aumento dei tassi di interesse deciso dalla BCE ma anche ai rincari delle materie prime, che rischiano di compromettere anche molti degli interventi eseguiti con il superbonus 110%».

«Come notai – commenta il presidente del Consiglio Notarile di Trento e Rovereto Orazio Marco Poma – registriamo un aumento degli atti del 3% rispetto al trimestre dell’anno precedente. Un dato positivo che seppur in leggera flessione rispetto al primo trimestre dell’anno, conferma una mercato sano, in grado di sostenere le dinamiche di crescita dell’economia.

Anche i mutui concessi dagli istituti di credito seguono lo stesso indice di crescita e ciò significa che le banche sono propense a concedere credito a chi acquista casa. È un momento di equilibrio: l’ondata inflattiva di queste settimane probabilmente si farà sentire più avanti».

Dati analoghi anche per l’Agenzia delle Entrate: «Nel 2022 – spiega il direttore dell’Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate di Trento Paolo Borzaga – abbiamo una crescita del 3,24% che corrispondono a 1.433 immobili residenziali a fronte dei 1.388 del 2021. C’è un effettivo rallentamento nella crescita ma su base semestrale il dato rimane comunque in positivo (del +4,81% a confronto con il primo semestre del 2021).

«I dati del Collegio e dell’Agenzia – commenta Rigotti – confermano quelli che abbiamo raccolto noi attraverso le nostre attività, che coprono più del 50% del mercato. Siamo ottimisti, pur consapevoli che nei prossimi mesi si verificheranno alcune criticità soprattutto legate all’aumento delle materie prime.

Molte imprese edili sono in difficoltà nel rispettare i preventivi tanto che quest’ultimi vengono aggiornati quasi a cadenza settimanale. Anche per questo, in un mercato così complesso, risultato fondamentali dati attendibili e rigorosi come quelli che ogni anno pubblichiamo nella nostra Guida.

Dalla prossima edizione abbiamo deciso di introdurre alcune novità, come il monitoraggio di mercati immobiliari anche non residenziali, seguendo le richieste che ci provenivano da più parti. La Guida Immobiliare del Trentino, edizione 2023, che presenteremo a dicembre, sarà arricchita anche da queste nuove sezioni».

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